I diritti del conduttore nel contratto di locazione.

II conduttore ha il diritto di ottenere la consegna di un immobile che sia privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito. Dunque, a patto che i vizi siano dal conduttore conosciuti o facilmente riconoscibili, potrà domandare la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto, sciogliendo così l’impegno assunto con il locatore.

A ciò si aggiunga che il conduttore potrà altresì ottenere il ristoro dei danni patiti salvo che il locatore non sapesse, al momento della consegna dell’immobile, della loro esistenza e salvo che tale ignoranza non dipendesse da sua colpa. La conoscenza dei vizi da parte del conduttore, rappresentante quindi una sorta di rinunzia all’azione (di riduzione del costo o di risoluzione del contratto) non potrà tuttavia avere “efficacia abdicativa” se i vizi siano tali da costituire un pericolo per la salute del conduttore o di un suo familiare e/o convivente oppure se siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa. In questo caso il conduttore (anche nell’ipotesi in cui avesse convenzionalmente limitato la responsabilità prevista dalla legge a carico del locatore) potrà legittimamente risolvere il contratto per grave inadempimento dello stesso. Peraltro, qualora il vizio non sia strutturale (ad es: le condotte vanno completamente sostitute) ma risolvibile con un intervento tecnico non invasivo e/o eccessivamente oneroso (es: sostituzione della pompa aspirante) il conduttore potrà procedere alla riparazione e farsi rifondere integralmente dal locatore le spese anticipate.

A fronte di tali diritti, previsti e disciplinati dagli art. 1578, 1579 e 1580 cod. civ., Il conduttore che si trovi a non poter godere dell’appartamento locato a causa ed in conseguenza di vizi pregiudizievoli per il suo stato di salute o perché tali da rendere inservibile il bene oggetto di locazione, potrà agevolmente sciogliere il vincolo contrattuale che lo lega al locatore anche se conosciuto al momento della stipula del contratto e anche se reso noto dal proprietario. Invero, se i vizi sono stati taciuti ben potrà il conduttore, oltre a chiedere la risoluzione del contratto, agire per ottenere il risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento.

Occorre quindi sempre ricordarsi che, di fronte ad un contratto di locazione (soprattutto se ad uso abitativo), le convenzioni pattuite tra le parti non hanno, a volte, valore vincolante per la parte debole del rapporto (il conduttore) venendo le stesse sostituite da quelle norme imperative adottate dal legislatore a tutela dello stesso e ciò al fine di riequilibrare un assetto contrattuale naturalmente compromesso da un eccessivo potere economico di una delle parti del rapporto (il locatore).